Guía definitiva para cobrar alquiler puntualmente

Los propietarios de bienes inmuebles están en todo su derecho de cobrar sus rentas en el plazo convenido con sus inquilinos. En la presente guía para cobrar alquiler, vamos a analizar varios supuestos.

Estamos en excepcionales circunstancias ocasionadas por la pandemia que generó el Covid-19, donde se deben cumplir con las responsabilidades económicas e igualmente, mitigar los efectos negativos económicos que ha provocado el virus.

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Lo recomendable, tanto para arrendadores como para inquilinos es que el pago de la renta se haga dentro del plazo convenido en el contrato de alquiler.

También, en otros casos, muy particulares los dueños permiten que sus inquilinos cancelen con ciertos atrasos, basándose en la buena Fe de su arrendatario ya que tienen la certeza de que le cancelarán sin problema.

Sin embargo, aunque sea un leve retraso en la cancelación de la cuota de un mes de alquiler, se considera un impago o incumplimiento de las obligaciones del inquilino pautadas por las partes en el contrato de arrendamiento.

Tal como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 con reforma por la Ley 4/2013 que en su Artículo 17, explica que la renta debe ser abonada dentro de los primeros siete días de cada mes, para los casos que no se haya estipulado en el contrato.

Cuando se produce un impago de la cancelación de la renta en el plazo convenido o legal, el inquilino incumple.

Es decir, está faltando a la lógica contraprestación a la cesión de uso, cuando no cancela la renta o incumple con la fecha pactada para el pago del alquiler, aunque sea por unos días.

El inquilino está disfrutando del inmueble de sin contraprestación e incurre en un incumplimiento contractual y el arrendador puede interponer una demanda resolutoria, aunque sea solo por un día de impago en el plazo convenido, ya que se considera un retraso en el pago del alquiler.

Pero, la Sentencia del STS de 24/7 de 2008 donde se considera la doctrina relativa a un leve retraso.

Cobrar alquiler en la pandemia

Es importante contextualizar el momento excepcional durante el confinamiento domiciliario y el cierre obligatorio de muchos negocios, donde muchos arrendatarios e inquilinos tienen dudas relacionadas con los contratos de alquiler a causa de pérdida de empleo, situación que ha afectado la economía de inquilinos y arrendadores que dependen del cobro de la renta.

Para cobrar alquiler en plazo, por tanto es vital que exista comunicación entre ambas partes.

Es el caso de la renta del mes de marzo que debió cancelarse por adelantado en los primeros días de ese mes y por lo tanto, los inquilinos la debieron cancelar antes de que se decretaran las medidas especiales de alarma por la pandemia y a partir de ese mes, se estudia cada caso en particular, dependiendo del grado de afectación de los perjudicados y el contenido propio de cada contrato.

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Hay que aclarar que pese a las medidas oficiales en relación al tema alquiler, los contratos tienen plena vigencia y por lo tanto, su cumplimiento, tanto inquilinos como dueños de inmuebles deben cumplirlos.

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Pero, en algunas Comunidades Autónomas como la Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid adoptaron medidas particulares a la hora de cobrar alquiler.

El pago del alquiler es una obligación del inquilino, pese a que los propietarios durante el periodo de la declaración de estado de alarma no pudieron ejercer acciones judiciales solicitando medidas de aplicación de los términos del contrato, ni demandas de desahucio por impagos de la renta, ya que la actividad judicial en el ámbito civil estaba suspendida, excepto para ciertos casos.

Pero, la operatividad de los Juzgados supone que el propietario pueda interponer de nuevo demandas por eventual impago de la renta o mensualidades que no haya cancelado, independientemente de que pueda caerse en una injusticia, sí el impago se presentara por efectos directos o indirectos de la pandemia.

Soluciones inmediatas de pago de alquiler

En condiciones de normalidad, los inquilinos pueden alegar que se les presentó una imposibilidad de cancelar la renta por causas extraordinarias o solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la cual permite una modificación del contrato por situaciones sobrevenidas como desequilibrios económicos e imposibilidad gravosa para el cumplimiento de una de las partes.

Pero, en realidad ese tipo de acciones no pueden conseguir de manera inmediata una solución conveniente ya que dados los casos acumulados para atender por el sistema judicial, seguramente añaden la demora de la reordenación por la suspensión en los días de cuarentena.

En ese sentido, una solución real en este caso es que los arrendatarios y arrendadores inicien la concertación del pago de la cuota pendiente de alquiler y pacten en los términos de la Buena Fe como máxima para lograr un acuerdo que beneficien a las partes y eviten una medida judicial para solucionar ese tipo de casos.

Es una solución para que el propietario del inmueble pueda cobrar alquiler en su totalidad y no pierda a los buenos arrendatarios que puedan tener en sus propiedades, mediante una moratoria que busca beneficios para ambas partes que hayan convenido un contrato de inquilinato.

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Acuerdo ideal

Los documentos que pueden reflejar este tipo de acuerdos, se pueden resumir en un anexo del contrato de arrendamiento que se firme tanto por el arrendador como el arrendatario, firmen conformes en las modificaciones al contrato y se comprometan en el caso de los inquilinos a cumplir con los términos del acuerdo realizado a causa del confinamiento domiciliario.

No es de extrañar que en muchas ocasiones, los propietarios recurran a seguros de impago de alquiler para prevenir posibles impagos derivados de rentas no abonadas.

El avance de la tecnología permite la redacción del acuerdo, su revisión y posterior firma en muy poco tiempo para asegurar el pago de los alquileres y evitar medidas judiciales a causa del impago de las cuotas convenidas en el contrato.

Guía para cobrar alquiler puntualmente

Cuando el propietario no logra el pago pese a la búsqueda de negociación amistosa, puede reclamarle por escrito e irrefutablemente al inquilino que pague la deuda, es una medida que suele tener éxito y logra el ahorro de dinero y tiempo.

La otra opción cuando un inquilino incurre en impago del alquiler o de otros gastos incluidos en el contrato, como facturas del servicio de agua potable o de electricidad, es que el arrendador acuda a los tribunales y reclamarle el pago de la deuda mediante una demanda, solicitando el desalojo o desahucio del inmueble; entre otras medidas pertinentes en esos casos.

Es importante recalcar, que los propietarios nunca deben cambiar la cerradura del inmueble, entrar o cortar los suministros, son medidas contraproducentes. Los inquilinos, pueden interponerle denuncia por allanamiento de morada o coacciones; entre otras.

Según la ley, los arrendatarios mientras no se rescinda el contrato de alquiler, jurídicamente son los poseedores de la vivienda. Incluso, ciertos morosos tienen como método esperar que eso pase para tener la Ley de su parte.

Los propietarios de bienes inmuebles tienen a su favor la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual deja claro los motivos por los cuales un arrendador puede solicitar el finiquito de un contrato de alquiler y se proceda a iniciar un proceso legal para desalojar a un inquilino que no paga el alquiler.

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En el Artículo 27.2 de dicha ley, se permite al arrendador interponer una demanda de desahucio por impago de rentas y otros gastos de suministros, comunidad y otros compromisos de pago de parte del inquilino. Este procedimiento se suele llamarse juicio de desahucio o desahucio express, se activa con una demanda del arrendatario contra un inquilino moroso.

Qué hacer para demandar ante impago de alquiler

Antes de interponer una demanda por impago de alquiler es necesario conocer sí efectivamente se presenta esa condición y el inquilino no ha pagado aunque sea una mensualidad dentro del plazo fijado en el contrato.

Además, es muy importante que propietario haya tratado de solucionar de manera amistosa, antes proceder con una demanda, ya que esta se produce ante la pérdida total de la confianza del pago de la deuda.

Se puede proceder de manera judicial, cuando se haya enviado una comunicación de reclamo de la deuda al inquilino, quien está en la obligación del pago de la renta y el arrendador no debe sobrellevar su retraso o falta y puede solicitar el fin del contrato, el pago de la deuda hasta el día del desalojo y también, el pago de los gastos del proceso.

El propietario o arrendador que aparece en el contrato de alquiler, es él quien puede interponer la demanda por impago, interponiéndola, en los juzgados de las ciudad o partido judicial del entorno donde se encuentra ubicado el inmueble.

Deben presentar copia del contrato de alquiler, del burofax, escritura de propiedad del inmueble y contar con la firma tanto del abogado que lleva el caso como del procurador. El inquilino tiene diez días hábiles para oponerse o no al proceso. Solo hay juicio cuando el inquilino se opone.

Cuando no, se procede al desahucio por decreto o sentencia del juez y tarda seis meses o más.

En la fecha prevista del desalojo va el Juzgado, procurador y cerrajero, pueden llamar a las autoridades en caso de negativa a retirarse del inmueble.

Luego, se levanta un acta de lanzamiento donde se refleja el estado del inmueble.

El inquilino puede irse de manera voluntaria y tiene cinco años para pagar la deuda, pero si no paga pueden solicitarle un embargo. La mejor opción es acordar el pago de la deuda para evitar el conflicto entre las partes.